淘寶司法拍賣的房子種類和存在問題

由于現(xiàn)在司法拍賣以網(wǎng)絡(luò)拍賣為優(yōu)先，因而首要障礙便是有無競拍人，可拍賣的被履行產(chǎn)業(yè)也品種豐富，不動(dòng)產(chǎn)中包含了產(chǎn)品房、店鋪、廠房、國有土地等等、動(dòng)產(chǎn)中也包含了機(jī)器設(shè)備、原材料、轎車、產(chǎn)品、手表等等。

可是在淘寶司法拍賣的房子品種中存在以下幾種有必要要注意的問題。

一、宅基地房子

宅基地房子是否能夠拍賣?

答復(fù)是存在爭議，也現(xiàn)已有法院從前操作拍賣過，但一般法院不會(huì)操作拍賣，原因在于：

1、宅基地房子的購買人只能是同一鄉(xiāng)民團(tuán)體成員，且購買的只能是房子而非宅基地所有權(quán)，宅基地所有權(quán)歸于鄉(xiāng)民團(tuán)體，故只能流通使用權(quán)，但我國現(xiàn)有的房地一體形式，使得購買宅基地房子必定觸及宅基地，其合同效力需求區(qū)別對待，《土地管理法》有規(guī)則鄉(xiāng)村鄉(xiāng)民一戶只能具有一處宅基地，其面積不得超出規(guī)則規(guī)范，也便是說假如現(xiàn)已有宅基地且到達(dá)規(guī)則規(guī)范的，購買無效，假如沒有超出的是能夠購買的，但也很難辦理宅基地房子房產(chǎn)證，絕大部分省市房子管理部分都中止辦理宅基地房子房產(chǎn)證;

2、由于宅基地房子難以過戶等等問題，最高法院《關(guān)于人民法院民事履行中查封、扣押、凍結(jié)產(chǎn)業(yè)的規(guī)則》第6條也規(guī)則：“對被履行人及其所撫養(yǎng)親屬的必需居住的房子，民法院能夠查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！北宦男腥思偃鐑H有鄉(xiāng)村私房可供履行，可確認(rèn)為無可共履行的產(chǎn)業(yè);

3、宅基地房子成交比例基本為0，但假如啟動(dòng)履行拍賣，相同要牽涉人財(cái)物力，同時(shí)往往清退極難，因而宅基地房子往往不進(jìn)行拍賣。

二、僅有住宅

關(guān)于僅有住宅，現(xiàn)在清晰定見是能夠履行，只要“假如被履行人名下的僅有住宅，超出了被履行人及其所扶養(yǎng)家族生活必需的規(guī)模，人民法院能夠履行?！?5年最高院的履行異議中關(guān)于僅有住宅確認(rèn)規(guī)范做了清晰的三個(gè)前提條件，更具體的確認(rèn)操作細(xì)則，要看江蘇高院出臺(tái)的會(huì)議紀(jì)要。但僅有住宅與否于競拍人無關(guān)，因而假如被履行人以僅有住宅為由來阻遏的話，能夠不用答理，直接報(bào)警即包含能夠打履行法院處理。

三、未清場房子

關(guān)于未清場房子，極不建議購買。關(guān)于被履行房子以清場為準(zhǔn)則，以未清場為破例，但凡未清場的房子都有種種原因，而這個(gè)原因是競拍人所無法掌控知悉的，大都為被履行人家中老弱病殘歹意阻遏履行，即使你成功競拍房子后清場相同困難。而有無清場一般都在拍賣公告中進(jìn)行清晰載明，購買前需求慎重考慮，但相對而言價(jià)格可能會(huì)有些優(yōu)勢。也不掃除有撿漏的，在拍賣成功后很快就清場結(jié)束。

假如現(xiàn)已拍賣僅提供幾點(diǎn)建議以供參考：

1、問清楚不能清場原因以及以后清場的難易程度;

2、考慮清楚是否繼續(xù)購買，是否款項(xiàng)現(xiàn)已悉數(shù)結(jié)清。 假如不考慮繼續(xù)購買，看拍賣公告中是否就房子無法交給的瑕疵進(jìn)行清晰闡明(一般未清場的拍賣房子會(huì)在拍賣公告中提及未清場情況及危險(xiǎn))，假如沒有，能夠請求，吊銷本次拍賣，關(guān)于該吊銷權(quán)力的，理論基礎(chǔ)在于標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保，法律依據(jù)現(xiàn)在尚無，但根據(jù)即將出臺(tái)的《人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)則》定見現(xiàn)已清晰，未盡到拍賣標(biāo)的物瑕疵闡明的，能夠吊銷本次拍賣;假如現(xiàn)已清晰闡明的，這歸于你個(gè)人過錯(cuò)，由于拍賣現(xiàn)已清晰闡明，購買前也能夠上門問詢或觀察，等拍賣成交后反悔的，只能自食苦果……可是規(guī)模僅限于保證金，即假如確認(rèn)不購買的，現(xiàn)已付出保證金部分不予退還，其余部分是能夠請求退還的。

假如決議繼續(xù)購買的，要做的有兩個(gè)：

1、雖然物權(quán)法解釋及拍賣方法規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)給你后轉(zhuǎn)移給你，但畢竟不動(dòng)產(chǎn)還是以公示掛號(hào)為準(zhǔn)，不論能否入住，第一時(shí)間請求法院將戶主掛號(hào)強(qiáng)制變更過戶;

2、請求并幫忙法院將占據(jù)人員進(jìn)行清場;

3、替換門鎖等。一般老賴本人是不敢居住的，除非其自身就不具有被拘留條件，占據(jù)抗拒的多是老弱病殘，司法強(qiáng)制難度較大。對以攻其七寸抓其他能夠拘留人員，這需求多方探問和配合了。

四、已租借房子

在履行過程中存在很多被履行人阻遏履行的景象，其間一種便是倒簽虛擬租借合同，租期往往是10年、20年以上。對此最高院清晰合法有用的租借有必要在法院查封前就現(xiàn)已實(shí)際占有租借物且無法查實(shí)歸于虛偽租借的，假如租借合法有用，則生意不破租借，即使競買人購買了該租借房子是不能將已租人趕走的，但能夠在成交后收取房子租金。

五、廠房、商鋪、土地等不動(dòng)產(chǎn)

在購買廠房、商鋪、土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有必要要注意其土地性質(zhì)，由于有很多廠房、商鋪的土地其性質(zhì)歸于劃撥土地，假如要過戶轉(zhuǎn)化性質(zhì)需求額定交納土地出讓金。

六、無證房子、小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等

關(guān)于無證房子、小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在關(guān)于其合法性質(zhì)是不予認(rèn)可的，因而也無法進(jìn)行拍賣。一般都是在整體拍賣有證廠房、土地時(shí)，作為土地附屬物評價(jià)其價(jià)值從而整個(gè)拍賣，因而個(gè)人也無法破例購買。但也有部分法院對其采取了拍賣措施，但往往在拍賣公告中清晰無法過戶等景象，關(guān)于此類產(chǎn)業(yè)，競買人只能危險(xiǎn)自擔(dān)。

一套房子可能便是一個(gè)人一生的汗水，因而在拍賣房子的時(shí)分，一定要注意以上幾個(gè)問題。 

這個(gè)問題還有疑問的話，可以加幕.思.城火星老師免費(fèi)咨詢，微.信號(hào)是為: msc496。

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