暴跌660萬！學區(qū)房-徹底涼了！-行業(yè)資訊電商資訊

本文主題電商行業(yè)觀察,房價,購房,房價暴跌,房價開始下跌,多校劃片,行業(yè)資訊。

作者|周松濤

來源|首席財經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

捧得越高，摔得越慘！

學區(qū)房正在演繹亙古不變的真理。

一、最嚴新規(guī)，學區(qū)房大降溫

屋漏偏逢連夜雨，學區(qū)房的好日子到頭了！

傳聞已久的多校劃片終于落地了。

近日，北京市西城區(qū)明確，2023年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

什么是多校劃片？

多校劃片是指一個小區(qū)對應多個學校。多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。

此前是一套住房對應一個學校，多校劃片后，一套住房對應多個學校。

也就是說，即使你買了學區(qū)房，也會和學校周邊的居民（非學區(qū)房）共享機會。

通俗點說，之前高價買入的學區(qū)房，由于多校劃片極有可能分到普通學校。

在個別片區(qū)，凡是去年7月之后購買學區(qū)房的，全部被分配到鄰近片區(qū)，不只是“多校劃片”，更是“不分片區(qū)多校劃片”。

至于分配到哪個學校，沒有規(guī)律、不能干預，公平搖號。

花的溢價高價錢白花了，特別是賭學區(qū)房升值的投資客。

實際上，不止是北京，很多一線城市學區(qū)房已經(jīng)開始降溫。

深圳，房價高居全國第一，學區(qū)房價格更是離譜。

今年2月8日深圳官方指導價發(fā)布以來，頂級學區(qū)房的房源拍賣價格大降。

南山區(qū)觀海臺的樓盤房源，兩天內報價下調140萬。其中，5月7日下降110萬；5月8日，業(yè)主又下調了30萬。該樓盤位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)，有配套名校。

此外，去年漲幅靠前的八卦嶺片區(qū)一周內也大降10%。公開數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽量為4396套，環(huán)比下滑9.7%。

在阿里拍賣網(wǎng)上，有一套國城花園房源以2206萬元成交，成交價與2月初同一戶型房源相比，狂降662萬元。

除了超級一線城市，新一線城市的學區(qū)房價格也在悄然發(fā)生變化。

杭州頂級學區(qū)房“文鼎苑”的價格最近開始大幅度跳水。

目前，文鼎苑掛牌量132套。5月份，文鼎苑的成交均價為98900元/㎡，而最新成交均價已經(jīng)降至77240元/㎡，降幅約20000元/㎡。

杭州學區(qū)房價格下跌，主要得益于杭州的兩個重磅政策。

首先是將分配生的比例從50%提高到60%。

提高分配生的比例，就是說初升高的名額，60%按學校來分，40%按照成績來分。這就讓初中學區(qū)房的含金量變低了，因為優(yōu)質初中教學實力與生源明顯更好，按成績來選拔是更占優(yōu)勢的。

其次，就是降低中考難度。

試卷難度太低，優(yōu)等生與中等生拉不開差距，大家分數(shù)都差不多的好，這就讓好的學校失去了校外競爭的優(yōu)勢，也只能在校內爭名額了。

這樣一來，杭州的學區(qū)房的優(yōu)勢就不復存在，價格下跌也不足為奇了。

北京，深圳，杭州等一線城市和新一線城市學區(qū)房降溫或許只是開始，不出意外，更多城市的學區(qū)房也將迎來大降溫。

二、為什么是學區(qū)房？

早在4月30日，重要會議就強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。

5月17日，南京市房產(chǎn)局會同市教育局等部門，對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展專項檢查。各區(qū)累計檢查了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構191家，檢查組隨機抽查了17家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構門店，重點檢查是否存在以學區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區(qū)房名義炒作房價等問題。

5月19日，成都市教育局聯(lián)合成都市住房和城鄉(xiāng)建設局、成都市市場監(jiān)督管理局印發(fā)了《關于開展學區(qū)房等虛假違法廣告專項整治工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確2023年5-6月，全市開展學區(qū)房等虛假違法廣告專項整治工作。

《通知》指出，專項整治的主要范圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構、房源信息發(fā)布平臺、網(wǎng)絡媒體等市場主體的以下三種行為：以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學的；在廣告或其他形式的宣傳中使用學位房、學區(qū)房、學府房、名校配套等引發(fā)購房者對特定中小學入學資格產(chǎn)生誤解的；以書面或口頭形式承諾特定中小學入學資格的。

5月24日，廣州市教育局等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)配套教育設施廣告宣傳的意見》的通知，對教育資源無中生有、夸大事實、信息不完整、告知缺位等宣傳現(xiàn)象進行依法查處，并提出規(guī)劃階段、建設過程、銷售合同、銷售過程等多方面監(jiān)管，指出要依法依規(guī)對違法違規(guī)行為予以懲處，加強“守信激勵”和“失信懲戒”，強化綜合治理。

為什么學區(qū)房成為了重點整治對象？

過去，只要家長們有錢，就能花高價買學區(qū)房，自己的孩子能上最好的學校。對一個家庭來說，只要有錢就能買學區(qū)房，就能上好的公辦學校。對更多家庭來說，高高在上的學區(qū)房價格只能望而卻步，對教育資源的均衡化，是莫大的傷害。

正是因為于此，學區(qū)房價格不斷被推高，其中，除了部分是剛需真正想讓小孩上好學校，更多的是炒房客的興風作浪。

還是五年之前，一條“學區(qū)過道”單價就高達13萬7，像這樣價值150萬的過道成為了市民落戶，孩子上學爭相購買的對象。

在2023年的雙十一，位于北京西城區(qū)爛縵胡同的一套5.6平方米的“破舊小”學區(qū)房在網(wǎng)上的起拍價為47萬元，市場估價65萬元。

5.6平米，連一張大一點的床都擺不下，卻要60幾萬！

缺地更缺學校的深圳，更是學區(qū)房炒作的重災區(qū)。

深圳年輕人居多，近年持續(xù)進入結婚，生育和子女上學的高峰期！

2023年，深圳的小學生人口數(shù)量就突破了100萬，不僅基數(shù)大，增長率也很高，增量位居全國第一。

百花片區(qū)，深圳最有名的名校區(qū)，均價在福田，只比香蜜湖低，要知道香蜜湖是深圳數(shù)一數(shù)二的豪宅區(qū)。

2023年，百花片區(qū)已經(jīng)成為福田最貴的地方。

超過30年的“老破小”，掛牌價也超過12萬每平米，令人瞠目結舌。

學區(qū)房價格畸高，讓很多家長苦不堪言。

如今，針對學區(qū)房的重磅政策正在不斷出臺，對家長來說是絕對利好，同時，也能斷了炒房客的后路。

三、樓市再出新政，炒房客遭重擊

學區(qū)房降溫，廣大家長如釋重負。

這個周末，剛需再次迎來好消息。

7月2日，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。

意見明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

直接說重點：

主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主租金低于同地段同品質市場租賃住房租金準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定

相對于樓市調控，增加保障性住房更能從根本上抑制房價過快上漲。

第七次全國人口普查結果顯示，2023年我國有3.76億流動人口，這些群體普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而目前租賃市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規(guī)模也并不大，導致新市民、青年人等群體存在住房條件較差、尋找合適房源較為困難的問題。

供需決定價格，市場上的房源，低價房價增多了，房價大幅上漲的基礎就不復存在。

租房的人多了，買房的熱情自然就會下降，整個樓市的溫度也會下降。

這對炒房客可不是一個好消息。

近期部分城市，部分銀行的二手房貸款額度緊張，有的直接沒有額度，相當于二手房停貸

炒房客往往緊盯著那些升值潛力的樓盤，大量囤房或者組團買房，等到房價漲起來的時候再出手，或者一起哄抬房價，利用輿論，再高價出售。

現(xiàn)在，二手房停貸，鎖死二手房流動性，讓房產(chǎn)失去交易價值，這房子就砸在炒房客自己手上了。

現(xiàn)在，加快保障性住房供給，疊加二手房貸款額度緊張，炒房客可謂是雪上加霜。

炒房客不僅有資金成本，還有時間成本，他們身上本來就有很多貸款，他們投資的房子沒有升值空間，只要不漲，或者說漲的幅度不足以支付利息，就相當于是虧損，一旦資金鏈斷裂，就會像滾雪球一樣，徹底崩潰。

那么問題來了，增加保障性住房對剛需是否是利好？

毫無疑問，絕對利好！

供給增加，房價就會降溫，剛需就不會像以前一樣，延遲一天買房就會多出幾十萬的購房成本。

現(xiàn)在是剛需買房的好時機嗎？

沒錯！

樓市調控從來都不是為了讓房價下跌，是抑制房價過快上漲。

樓市大幅下跌的基礎并不存在。

特別是考慮到此前，全球放水，貨幣寬松，利率相對較低，隨著疫情好轉，全球放水的節(jié)奏會變慢，未來的某個時候，全球寬松貨幣政策會結束，從降息周期轉為加息周期。

也就是說，未來的利率大概率會處于上升周期。

我們現(xiàn)在購房實行LPR利率，這個利率已經(jīng)連續(xù)14個月沒有變動過了。

也就是說，央行沒有加息，但地方銀行卻可以加點來調節(jié)房貸。

以廣州為例，工行廣州分行首二套房貸利率分別調整為5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，雙雙上升了50個基點，2023年剛剛過半，已經(jīng)四連漲了。

房貸利率上漲，剛需每月所需還的房貸自然會增加，整個購房成本也會增加。

剛需購房不以投資為目的，用于自住，不必過分在意房價短期的漲跌，在LPR未來可能上升的情況下，現(xiàn)在購房的成本相對更低。

不過，學區(qū)房價格嚴重偏高，完全偏離了市場真正價值軌道，現(xiàn)在正處于重點調控對象，購買學區(qū)房需要更加謹慎，觀望為宜。

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