貝殼CEO彭永東：樓市會迎來[三個轉(zhuǎn)變]-電商頭條電商資訊

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8月12日消息，貝殼找房發(fā)布2023年第二季度及上半年財報。貝殼董事長兼CEO彭永東在電話會議中表示：“隨著供需平衡和房價長期相對穩(wěn)定，我們判斷會出現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變，即市場的重心會由‘房’轉(zhuǎn)向‘人’，由‘交易’轉(zhuǎn)向‘服務’，消費者的需求由‘買到房’轉(zhuǎn)向‘住的好’?！迸碛罇|強調(diào)，“貝殼將堅持對行業(yè)基礎設施進行改造、提升效率和消費者體驗，創(chuàng)造長期價值?！?/p>

回顧過去20年的經(jīng)歷，彭永東表示，每次市場的調(diào)整都帶來了面向未來的品質(zhì)迭代、戰(zhàn)略思考和發(fā)展機會。“08-09年我們做科學管理，11-12年我們做真房源，14-15年我們開始探索全國化，17-18年貝殼模式開始試點。很顯然，如果沒有每次的市場調(diào)整和所激發(fā)的創(chuàng)新力量，行業(yè)就不會有今天的發(fā)展。”

他表示，當下環(huán)境中，貝殼會像過去20年來一樣，再一次向內(nèi)歸因，去找尋穿越市場波動，在未來長期創(chuàng)造價值的機會。

彭永東最后表示，貝殼是國家“房住不炒”政策及各地調(diào)控政策的堅定支持者、維護者和踐行者，積極配合監(jiān)管機構(gòu)打擊虛假房源和炒作房價等行為。

他強調(diào)，任何組織都有自己的低點和高點，有至暗時點也有高光時刻。供需平衡的中性市場是公司長期發(fā)展的基礎，貝殼將持續(xù)賦能經(jīng)紀人提供更多社區(qū)服務，并通過租賃和其他創(chuàng)新解決方案，幫助年輕一代住得更好。

以下為貝殼董事長兼CEO彭永東電話會演講全文：

各位好，感謝各位參加貝殼2023年第二季度業(yè)績溝通會。

在第二季度，貝殼發(fā)生的最大一件事，就是我們的創(chuàng)始人和永遠的榮譽董事長左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業(yè)和使命的創(chuàng)始者，居住產(chǎn)業(yè)失去了一位始終在探索和價值創(chuàng)造的引領者。我們極其有幸能與老左一起開創(chuàng)事業(yè)，老左不是被鏈家或者貝殼所獨有，他超越了與一個組織的關(guān)系，真正且堅定地作為行業(yè)從業(yè)者，從推動行業(yè)進步的角度思考和實踐，引領和時刻鞭策我們思考，我們到底能給行業(yè)帶來什么不一樣？我們能給消費者和社會帶來什么價值？老左的精神永遠激勵我們，堅持長期主義，做難而正確的事，為實現(xiàn)“有尊嚴的服務者，更美好的居住”的使命而不懈努力。

我們感謝社會各界在老左去世后對公司的致哀和支持，也深受鼓舞。我們也感謝老左的家人，老左的家族信托近期簽署并交付了不可撤銷的授權(quán)，將所持有公司B類股票的投票權(quán)，授權(quán)給公司的百會合伙人計劃，目前我和執(zhí)行董事單一剛先生組成。與此同時，老左家族、公司董事和核心管理層全部自愿將股票再鎖定一年。我們會持續(xù)勤勉工作，奮起應對一切挑戰(zhàn)，不斷通過創(chuàng)造價值回報消費者、服務者、員工和股東們的支持。

回到我們的業(yè)務本身，首先我們先來看一下宏觀和市場環(huán)境。

在過去的這個季度里，監(jiān)管相關(guān)的消息頻出，反壟斷和數(shù)據(jù)安全等成為主要話題。監(jiān)管部門對多個行業(yè)及公司陸續(xù)發(fā)布了一系列監(jiān)管政策和指導意見。在這個過程中，我們積極配合相關(guān)部門，并進行認真地自查和整改，得到了很多與相關(guān)部門高密度溝通與匯報的機會。我們不僅收獲了來自相關(guān)主管部門對我們在房產(chǎn)交易行業(yè)里做出的正面貢獻的肯定，也同時進行了持續(xù)向內(nèi)歸因的思考。我們身處在一個偉大的國家和偉大的時代里，如果沒有這個國家和時代，貝殼這樣的商業(yè)模式也無法孕育和成長。我們更深刻地去思考這個行業(yè)里有沒有貝殼，究竟有什么不一樣。也深刻感受到企業(yè)回饋社會、承擔更多社會責任是長期努力的方向。

回到房地產(chǎn)交易市場，從今年初開始，各地陸續(xù)出臺一系列以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標的調(diào)控措施，包括限貸、限價、限購、貸款審批周期加長和貸款利率提高等。各城市房價過快上漲得到了有效抑制，從5月起我們看到多個城市的二手房市場開始出現(xiàn)降溫，市場相應進入又一個量價調(diào)整時期，也表示著公司進入更加穩(wěn)步增長的階段。

我們感受到，中國經(jīng)濟過去30年的高速發(fā)展，帶來了新房、二手房和以家裝為代表的后市場的同步疊加高速發(fā)展，需求高度聯(lián)動。隨著供需平衡和房價長期相對穩(wěn)定，我們判斷會出現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變，即市場的重心會由“房”轉(zhuǎn)向“人”，由“交易”轉(zhuǎn)向“服務”，消費者的需求由“買到房”轉(zhuǎn)向“住得好”。同時“住”這個行業(yè)仍然相對低效，用戶滿意度低，標準化、數(shù)字化、線上化程度低等問題亟待解決。基于此，我們認為短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整，不會改變消費者長期對美好居住的向往和需求。

同時，回顧過去20年的經(jīng)歷，每次市場的調(diào)整都給我們帶來了面向未來的品質(zhì)迭代、戰(zhàn)略思考和發(fā)展機會。08-09年我們做科學管理，11-12年我們做真房源，14-15年我們開始探索全國化，17-18年貝殼模式開始試點。每一個市場調(diào)整都引發(fā)我們思考一個問題，有我們和沒有我們對這個行業(yè)意味著什么不一樣，這也激勵我們踐行長期主義，做出一個又一個變革促進服務品質(zhì)的提升和行業(yè)的迭代。很顯然，如果沒有每次的市場調(diào)整和所激發(fā)的創(chuàng)新力量，行業(yè)就不會有今天的發(fā)展。

在這樣一個當下，我們會猶如過去20年來一樣，再一次向內(nèi)歸因，去找尋穿越市場波動，在未來長期創(chuàng)造價值的機會。向市場證明一個有能力的、可持續(xù)發(fā)展的、有社會責任感的向上向善的企業(yè)，能在相對波動的市場環(huán)境里為消費者和行業(yè)提供價值。我們相信，我們在“住”這個領域里能提供的更多元的價值還有很多。我們希望可以在長期打造以“更美好的居住”為中心的商業(yè)邏輯，為中國3億家庭提供一站式品質(zhì)居住服務。

接下來，我們看一下公司在第二季度及上半年業(yè)務在規(guī)模和服務品質(zhì)提升方面的進展情況。

第二季度平臺連接門店數(shù)量同比增長25%至52,868家，其中約30%的新增門店來自現(xiàn)有門店店東創(chuàng)業(yè)。過去12個月GTV超過5,000萬溫飽線的門店數(shù)量超過19,500家，占比37%。上半年，德佑門店店均GTV兩年CAGR達到20%，第三方門店店均GTV兩年CAGR達到15%。第二季度經(jīng)紀人數(shù)量同比增長20%至54.8萬，在第一季度支持店東在傳統(tǒng)招聘旺季進行人員招募后，二季度平臺支持店東更好地留存經(jīng)紀人。得益于此，上半年非鏈家門店經(jīng)紀人流失率較2023年上半年的9.6%已經(jīng)大幅下降至8.1%。我們支持非鏈家門店45%的店東完成超過13,000人的“門店助理”崗位招募，協(xié)助店東進行門店管理和經(jīng)紀人育留。同時我們通過新房生態(tài)治理等措施，幫助經(jīng)紀人在平臺上作業(yè)更有安全感，第二季度末調(diào)查顯示，經(jīng)紀人“守規(guī)感知度”的比例較2023年底提升了12%。此外，第二季度貝殼移動端月均活躍用戶同比增長33.5%至5,211萬，貝殼品牌線上認可度進一步提升。

第三，關(guān)于公司存量房交易業(yè)務的進展。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，上半年存量房市場交易額同比增長41%。與此相比，上半年貝殼存量交易GTV同比增長70.1%達到1.33萬億元人民幣，其中非鏈家門店的存量房交易GTV同比增長達89.6%。公司在市場下行的初期階段的抵御周期效果得以展現(xiàn)。

在高速增長的市場環(huán)境里，經(jīng)紀人往往聚焦“簽單”，而下行的市場更有利于我們進行精細化管理，做品質(zhì)和效率的提升。截至6月30日，我們已經(jīng)在30個城市運營了287個簽約中心，客戶在簽約環(huán)節(jié)服務體驗和安全性大幅提升。我們持續(xù)推進門店的“一二手經(jīng)紀人分崗”，截至第二季度末，核心21城的61%以上的門店完成了一二手分崗。合作效率層面，二季度末在所有分崗門店完成的交易單里，14.4%由一二手經(jīng)紀人合作完成，而第一季度這個比例為7.7%。在成都，一二手合作占比達到21.7%，二季度末店均效率較未分崗門店提升17%。

我們持續(xù)通過產(chǎn)品創(chuàng)新賦能經(jīng)紀人。第二季度，我們在上海試點推出賦能經(jīng)紀人與客戶互動的數(shù)字化工具“必行Pad”。在必行APP的輔助下，經(jīng)紀人在與客戶當面溝通時，可以用“必行Pad”更清晰全面地呈現(xiàn)房屋現(xiàn)狀、未來裝修效果等信息，結(jié)果一目了然。因此，經(jīng)紀人的服務內(nèi)容會更標準化、更豐富、更專業(yè)，客戶交互時長平均增加29%，經(jīng)紀人和客戶之間能更快建立信任。截至二季度末，上海已經(jīng)有至少30%經(jīng)紀人通過“必行Pad”服務客戶。

第四，關(guān)于公司新房交易業(yè)務的進展。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年全國新房交易額同比增長39%。與此相比，貝殼上半年新房交易GTV同比增長70.7%達8,417億元人民幣，非鏈家門店的新房GTV同比增長達84.5%。

我們在新房的線上內(nèi)容建設方面持續(xù)推進，已經(jīng)實現(xiàn)全國所有貝殼進入城市的新房樓盤超過100個字段描述完備率。在更豐富、真實、準確的線上信息展示基礎上，我們更增加了新房樓盤不利因素展示模塊，幫助消費者更全面地了解房屋信息，并作出更合理的決策。同時，新房生態(tài)治理也穩(wěn)步推進，貝殼與97%的合作開發(fā)商簽署了“五不”承諾協(xié)議，即“不截客”、“不洗客”、“不行賄”、“不收取客戶資金”、“不虛假宣傳”，保障開發(fā)商的利益。

第五，關(guān)于新興業(yè)務的進展。我尤其想借此機會和大家分享一下公司關(guān)于家裝領域的戰(zhàn)略思考。

在七月初，我們非常振奮地宣布與圣都家裝的合作。從2023年開始，我們以“被窩”品牌開始對家裝領域的探索，隨著我們對行業(yè)理解的深入，我們對于中國家裝市場的未來也越發(fā)清晰篤定。

中國家裝行業(yè)的現(xiàn)狀是“大行業(yè)，小企業(yè)”。行業(yè)優(yōu)質(zhì)服務者稀缺、行業(yè)標準化程度低下、行業(yè)科學管理程度嚴重不足，導致行業(yè)很難規(guī)?；陀诋a(chǎn)業(yè)鏈里夾縫生存，消費者對品質(zhì)的高訴求也無法得到充分滿足。而隨著房產(chǎn)交易由新房轉(zhuǎn)向存量市場，客戶轉(zhuǎn)化來源由集中化的新房項目現(xiàn)場，轉(zhuǎn)向了散布在各個小區(qū)和社區(qū)中的二手交易客戶和居民，傳統(tǒng)裝修公司獲客難度和成本極大提升。

在這樣的行業(yè)現(xiàn)狀下，圣都是該行業(yè)為數(shù)不多的具有規(guī)模優(yōu)勢和長期信念的優(yōu)質(zhì)公司之一。圣都成立于02年，總部杭州，深耕華東市場，20年深耕下積累了優(yōu)質(zhì)的存量規(guī)模，有經(jīng)驗的隊伍及管理的know-how。同時企業(yè)在營銷、產(chǎn)品、供應鏈、交付等方面的能力優(yōu)秀，是國內(nèi)比較早倡導整裝模式的公司。其組織能力強、成本內(nèi)控優(yōu)秀、且“對用戶好”的價值觀與貝殼高度一致。

我們相信隨著家裝市場由新房市場轉(zhuǎn)向二手市場驅(qū)動，消費者對品質(zhì)需求的提升及技術(shù)賦能行業(yè)能力的成熟，行業(yè)的拐點就在現(xiàn)在。我們天然的獲客及轉(zhuǎn)化能力，我們對行業(yè)基礎設施的打造，對行業(yè)標準化、數(shù)據(jù)化的探索升級，及我們“先豎著做，再橫著做”的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展理念，疊加這些理念和技術(shù)與圣都團隊運營經(jīng)驗結(jié)合和迭代落地，以及帶給服務者尊嚴的使命和使命必達的堅定信心，我們相信將為家裝行業(yè)的消費者和服務者帶來不一樣的價值。

此外，我們的自營家裝業(yè)務在第二季度保持了快速增長的勢頭。自營被窩家裝在北京完成單量834單，同比增長十倍以上。這并不是最重要的，最為關(guān)鍵的是我們持續(xù)在產(chǎn)品研發(fā)上堅定投入，增強公司家裝業(yè)務的標準化、流程化和數(shù)字線上化水平。在第二季度，被窩家裝HomeSaaS系統(tǒng)實現(xiàn)銷售（CRM）、BIM設計、交付、供應鏈、中臺管理等五大模塊落地，為家裝業(yè)務全鏈條實現(xiàn)標準化和數(shù)字化作業(yè)打下堅實的基礎。

總之，貝殼是國家“房住不炒”政策及各地調(diào)控政策的堅定支持者、維護者和踐行者。我們積極配合監(jiān)管機構(gòu)打擊虛假房源和炒作房價等行為，在實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標中貢獻力量，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。展望下半年，根據(jù)貝殼研究院的分析，整體信貸環(huán)境收緊，各地限價等調(diào)控政策效應會逐漸顯現(xiàn)，整體房地產(chǎn)交易預計會繼續(xù)降溫。貝殼和鏈家20年的歷程已經(jīng)證明，供需平衡的中性市場是公司長期發(fā)展的基礎，向上向善是我們這個組織的核心精神本質(zhì)，我們將持續(xù)賦能經(jīng)紀人提供更多社區(qū)服務，并通過租賃和其他創(chuàng)新解決方案，幫助年輕一代住得更好，我們將以推動行業(yè)進步為己任，努力履行更多的社會責任，為更廣泛的社區(qū)創(chuàng)造長期價值。

不知不覺，貝殼上市已經(jīng)整一年。我還記得IPO上市當天給所有同事寫過一封信。信中提到，任何組織都有自己的低點和高點，有至暗時點也有高光時刻。在高點有多么的冷靜，在低點就有多么地堅定！過去的一年，市場起起伏伏，就像水面的浪花。經(jīng)歷這些，我們愈發(fā)相信使命的力量，“有尊嚴的服務者，更美好的居住”，向內(nèi)歸因，向外創(chuàng)造價值，永遠地堅韌與樂觀。

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