如何在淘寶司法拍賣上拍房子
2023-01-12| 10:30|發(fā)布在分類/淘寶知識|閱讀:69
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本文主題淘寶,淘寶司法,淘寶問答。
朋友們最近都在關(guān)注淘寶司法拍賣,很多朋友也要想?yún)⒓犹詫毸痉ㄅ馁u,今天就帶來了如何在淘寶司法拍賣上拍房子?告訴大家如何在淘寶司法拍賣上拍房子!帶大家了解更多關(guān)于淘寶司法拍賣房產(chǎn)的知識!
目前淘寶司法拍賣是一個不錯購房選擇,由于競爭相對較不激烈,有時候確實能拍到物美價廉的房子。然而,由于淘寶司法拍賣房子透明性比較差,拍前很多情況都需要自己去了解,拍后也有很多流程要過,導(dǎo)致有一些人對司法拍賣持觀望態(tài)度。筆者通過淘寶司法拍賣成功拍下一套房子,同時在9月份成功完成過戶,為了讓后來者少走彎路,將整個過程整理成經(jīng)驗如下:
拍前準確:
一、開始淘寶司法拍賣:
淘寶司法拍賣拍前準備工作應(yīng)該說是整個過程中最為關(guān)鍵的一步,需要對拍賣的標的物進行全方位的了解,這樣才能在拍賣出價時做到心中有底,在淘寶司法拍賣拍賣成功概率更大。
1.每天看淘寶司法拍賣更新的標的物(按時間順序排列觀看),直到找到各方面都符合自己需求的房子,筆者一直盯了將近半年才找到。
2.目標標的物確認后,便要開始進入全面情況了解情況,大致需要做以下計件事:
1)根據(jù)淘寶司法拍賣網(wǎng)頁的公布的現(xiàn)場看房具體日期,記得到時前往現(xiàn)場查看房子狀況,建議在這之前提前去踩點查看小區(qū)周圍環(huán)境。
2)去房管局或不動產(chǎn)登記中心查看當前房子產(chǎn)權(quán)情況,查封狀態(tài)、抵押情況、產(chǎn)權(quán)登記情況等信息。(這些信息有了之后基本也可以知道需納多少稅)
3)如果需要落戶到該房子的,可以順便查下房子有無戶口,不過也沒有關(guān)系,現(xiàn)在只要有產(chǎn)權(quán)證,無論原房主戶口有沒有遷走都可以正常落戶。
4)如果是學(xué)區(qū)房要了解學(xué)籍占用情況,筆者由于買的不是學(xué)區(qū)房,因此沒有去查。
5)登錄中國裁判文書網(wǎng),搜索被執(zhí)行人的名字,可以查閱到法院裁判文件內(nèi)容,了解一下原房主為什么被查封。(另外,確認一下該房產(chǎn)是否首次查封法院,還是輪候查封,一般敢放出來拍賣的應(yīng)該都是首次查封。)
3.確認拍賣資金來源,一般司法拍賣的房子要求一次性付清的,過戶完成后才能辦理商業(yè)或公積金貸款(期間大約需要2-3個月時間),因此需要慎重考慮全額購買的資金來源。當然,目前也有像溫州“助拍貸”之類銀行貸款,大致可以貸7成(銀行自己評估價的7成),但利率好像比較高,全款實在搞不定再走這種渠道。
二、開始淘寶司法拍賣
淘寶司法拍賣前工作準備充分之后,到了拍賣環(huán)節(jié),應(yīng)該就剩下價格問題。建議拍賣前同家里人商量好一個拍賣的最高限價,以免到時候叫價太過激動,超出了預(yù)期許多。
1.繳納保證金,這個淘寶司法拍賣保證金不用提前繳的,只要拍賣沒有結(jié)束最后一刻繳都沒有問題,提前繳了白白損失利息。但是,有一點需要注意的是銀行卡需確認能支持大額轉(zhuǎn)賬功能,比如筆者剛開始用的建行老的一代U盾是轉(zhuǎn)不了的,要升級成二代U盾。
2.撿漏可能性,大家心理都是趨同的,希望最后沒有人報名,到最后就自己報名,然后在找一個熟人陪拍撿漏(規(guī)定至少是2人報名有效)。筆者的標的物是10點開拍,到了9點都沒有人報名,以為撿漏的機會要來了,但是興奮勁沒過,馬上就有人報名了,到了將近9:50基本上就有5人報名。
3.拍賣出價過程,采取的策略很多,這個心理學(xué)范疇,但是有一點必須很關(guān)鍵,就是自己上限一定要把握好。競拍價格的高低不取決于報名人數(shù)的多少,而是有決心購買的人數(shù),筆者發(fā)現(xiàn)實際上很多報名的人是抱著撿漏的心態(tài)的,不是真正競爭對手。
三、淘寶司法拍賣后付款事宜:
拍賣成功后,第一件事就是打電話給法院聯(lián)系人,他們會告訴你后續(xù)步驟怎么進行。
1.拍賣成功后,打電話給法院聯(lián)系人,他們會問你是全款繳還是貸款繳(溫州有“助拍貸”),如果是全款繳一般有3周的時間,如果是貸款繳需要自己聯(lián)系銀行,然后下一周就要先把首付付掉。
2.最終選擇使用全款或者貸款你有一周的時間去做選擇,在這一周的時間內(nèi),你必須盡可能多的聯(lián)系各個銀行,知曉他們司法拍賣房的貸款政策。了解的關(guān)鍵內(nèi)容一個是拍賣貸款(助拍貸)利率和可貸款額度,如果采取全額付清后商業(yè)貸款或公積金貸款,也順便了解一下商業(yè)貸款利率和可貸款額度。一般可貸款額度和利率都商業(yè)銀行比國有銀行要優(yōu)惠一點,放款也更快一點。
3.除了銀行提供司法拍賣貸款,商業(yè)貸款和公積金貸款都是需要先全額付清并過戶完成后才能辦理,而且公積金的貸款評估價比較低,筆者最終放棄公積金貸款,而是選擇平安銀行8.5折商業(yè)貸款,可貸款額度比公積金組合貸要多40%。
4.在法院限定的最后一個繳款日,筆者去繳了全款,給了一個拍賣成交確認書(移交房屋鑰匙)。然后叫我們等通知,一般需要一個月時間。為了加快辦理,筆者一周后就開始1-2天催辦一次,人家肯定煩不高興,但是臉皮可以厚一點。這樣就在2周內(nèi)銀行通知筆者已經(jīng)辦理好了,過去領(lǐng)取裁定書,然后隔一天去過戶即可。
5.納稅問題,溫州這邊已經(jīng)實行賣方稅法院直接代繳掉,買方只需繳納契稅即可,原司法拍賣的公告上已經(jīng)注明該規(guī)定,但是沒想到這么人性化。
四、淘寶司法拍賣過戶事宜:
拿著法院給的拍賣成交確認書、執(zhí)行裁定書就可以去不動產(chǎn)中心辦理過戶。辦理過戶之前,要去檔案室查詢法院解封情況,必須解封后才能辦理過后。
1.解封問題,筆者出現(xiàn)小插曲,法院這邊說已經(jīng)送達解封通知,而不動產(chǎn)這邊說沒有收到。后來多次溝通法院,拖了一周才把解封通知送達到不動產(chǎn)登記中心。
2.辦理過戶,這里的環(huán)節(jié)比較復(fù)雜,但是都是辦理大廳有規(guī)定流程圖可以了解的,這里建議把需要的各類證件、法律文書不管用不用的到都提前復(fù)印5份先,雖然現(xiàn)在辦證大廳復(fù)印都是免費,但是排滿人,浪費時間。
1)到不動產(chǎn)登記檔案室打印權(quán)屬證明,查封狀態(tài)顯示已解封即可,否則無法辦理過戶。
2)到交易窗口進行房屋交易備案,開具納稅聯(lián)系單。
3)到不動產(chǎn)登記窗口辦理登記事宜。
4)到納稅窗口繳納契稅,可以使用銀聯(lián)信用卡。
5)交完稅后把材料交到不動產(chǎn)登記窗口,告訴你等通知,一般10個工作日。
6)接到短信通知,去拿不動產(chǎn)證,繳點工本費就差不多了。
五、淘寶司法拍賣過戶后貸款事宜:
由于筆者采用全部商業(yè)貸款,由于平安銀行比較靈活,前面都已經(jīng)做了貸款預(yù)審批,因此過戶完成后可以立即辦理貸款。由于放款需要做產(chǎn)權(quán)抵押,還需要和銀行去一下不動產(chǎn)登記中心。抵押完成后,銀行的貸款馬上就下來了,把之前東借西借的錢趕緊還了,至此買房過程全部結(jié)束。
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